当理性分析一个区域房地产市场时，可能首选考虑的是房地产需
求作为衍生需求，当地经济的发展情况，以及当地居民居住条件、人
口情况、房地产市场化程度等因素。但北京的“首都效应”，是不同
于其他国内城市的常规特点。北京房地产快速走向市场化仅是一个开
始，在这个发展阶段可能更值得注意的是原先固有的市场现象，和市
场化进程相对应，这些独特的市场现象可能还会长期存在。
　　任何独特的市场现象存在，都是有其存在的理由。刘永好曾表示，
“北京房地产是一个看不清楚的市场”，“北京的房地产市场泡沫太
多”。可能在刘永好这种搞实业起家的投资家看来，北京房地产市场
确实具备高利润，可也是一塘混水。
　　从城市文化看，北京是一个政治、文化优越感很强的城市，外地
人对北京一个深刻的印象，出租车司机都在大谈政治，而且头头是道。
这种浓厚独特的城市思维，使北京在国内城市中具有强烈的优越感。
同时，国内其他大型城市的市民色彩，在北京表现得不突出。城市文
化使城市消费存在歧视现象，从北京高档娱乐、消费场所的数量，以
及高档房地产的数量和定位上可以明显感受到这一点。
　　北京伟业顾问的老总林洁日前就提出，北京房地产项目中社会歧
视特点反映很突出。包括社会收入歧视、文化歧视等，均在房地产项
目操作中有明显体现。
　　现在北京房地产市场从土地源头入手，市场化的程度正在不断提
高，市场化正在消除原来投资者的主要顾虑。外来企业进入，对于提
高北京房地产产品质量益处颇多。
　　北京奥运开始进入冲刺阶段，政府对奥运影响房地产的态度也很
明确，就是力争平衡，这给投资者以稳定预期。北京房地产市场的良
性变化，已经在房地产开发市场中体现出来，新加坡嘉德等外资开发
商在北京开发项目，是对市场秩序和前景变化的一种认可。
　　同时，北京“虹吸效应”使北京经济外部依赖性较大。北京“行
政经济”特点对国内外需求有吸引力，大量外部需求的加入使北京经
济增强了与周边区域在经济活力上的落差，确立了北京经济在区域经
济中一枝独秀。外来需求对北京高档物业形成支撑，而北京区域经济
的活力又繁荣了中低物业市场。比较外资在北京投资性房地产项目情
况可以发现，外资对北京房地产市场的信心在不断增强。丰田、摩托
罗拉、北电等均在北京自建总部。
　　从城市发展潜力看，北京具有地方财政和中央财政双重投资的优
势，北京的基础设施投资与上海、广州比较，在房地产和市政建设的
关系上其实并未充分得到利用。北京郊区房地产建筑用地的低成本，
也是基础设施未被充分利用的例证之一。
　　展望北京房地产市场，市场正在走向良性，而且市场发展空间仍
有很大挖掘潜力。
　　上海：房地产呈现虚拟经济属性最敏感的城市
　　在上海，知名企业和华裔知名人士投资兴建的摩天大楼随处可见。
想想看，上海都被这些高楼压得出现了沉降问题，可见上海沉淀的固
定资产总量之巨大。
　　同时，与其他一些城市房价的虚高不同，上海房地产价格并不仅
仅是一个计价符号，上海房地产二手市场比较完善，每年二手房的成
交量和新增商品房交易量接近，二手房的换手率比较高，上海房地产
资产的资产属性表现更为突出。房地产业是上海确立的七大支柱产业
之一，在上海房地产资产属性日益提高的情况下，房地产业对上海经
济的影响边际效应越来越大。
　　虚拟经济属性是房地产的天然属性之一，伴随上海房地产沉淀的
资金量迅速增加，这些资金的敏感度也在不断增强。近期，由于上海
房价上涨过快，政府的调控一出台，就立即引发市场预期强烈波动，
验证了上海房地产的资产敏感程度越来越高。
　　上海房地产的这种心理波动趋于明显，是从上海统计数字公布—
——上海房价成为全国最高5118元/平方米时开始的，市场担心调控
政策的市场影响。
　　在上海，大家对5118元/平方米这个数字的称呼也很有意思，普
遍直接称为“5118”,省略了基价单位和单位数量，这种称法类似于
证券市场上的股票代码。从城市文化上讲，上海是一个投资思维非常
浓重和细腻的城市。
　　上海真实的房价是多少？其实5118元/平方米这个统计数字，只
能代表2003年初，甚至是2002年时的房价，因为这个数字的基础来源
与当时房地产预售登记的价格。当前上海的房价,根据2004年的新盘
销售登记情况计算，应当在7500元左右/平方米。
　　从5118元/平方米和7500元左右/平方米两个数字的落差来看，上
海房地产投资者恐惧得并非是房价本身，实质上恐惧的是调控政策的
不利影响。
　　从上海房地产市场新一轮发展周期所经历的阶段性看，上海房地
产市场经历了最初的“培育市场阶段”———“发展市场阶段”——
—到当前的“调控阶段市场”。市场真正的症结性问题并不大。所以
说上海房地产现在最大的问题在于消除市场上一些不理性的恐惧预期，
心理预期将影响上海今后一段时间上海房地产市场的走势。
　　现在如果与上海人谈论房地产市场问题，无论普通置业者、专家
还是房地产业界老总几乎无一例外地认为，上海房地产市场未来最大
的支持因素就是2010年举行的世博会。先不分析2010年上海举行的世
博会对上海经济的促进作用到底如何，单从认识上的一致性看，如果
世博会在准备过程中，对城市文明建设和基础设施建设发挥促进作用，
则在心理预期上，上海地产市场就得到了支撑。
　　对上海房地产市场进行展望，从上海经济发展水平、区域经济前
景、房地产市场状况，以及上海的人口数量看，当前和今后相当长的
时间内，上海房地产市场在国内房地产市场都将占据第一的位置。
　　上述各城市人口状况显示，人口总量和人口流动（在当地居住半
年以上的为常住人口）真是反映了经济发展状况，对房地产市场的作
用力也非常明显。例如深圳的人口数量决定了深圳的房地产市场很难
达到国内其他房地产一线城市的水平，但深圳常住人口和户籍人口的
比例则显示，深圳成为国内最大的房地产租务市场是有其必要条件的。
上海、北京的人口总量和人口结构显示，这两个城市今后在房地产发
展上将持续保持优势地位，其中上海的更明显一些。
　　上海海派文化和风格在国内是独树一帜的，上海的老洋房会给一
个到上海的人留下深刻的印象，尤其是一些大体量的历史摩天大厦，
是国内其他城市所罕见的。从上海老洋房留下的历史痕迹看，19世纪
买办资本和民族资本转移到房地产投资的迹象明显。从建筑工艺和投
资操作看，上海现代房地产的历史沿革应该是国内最长的。从建筑文
化看，上海建筑文化的多样性是其他城市所不具备的，在现代房地产
文化的沉淀积累上，上海具有领先性。
　　广州:住宅置业已具备投资价值
　　广州房价在国内四个房地产一线城市中目前是最低的，广州房价
已经连续三年下跌，以至于跌得让房地产开发商都没有耐心了。年初，
广州八大开发商聚头，房价显然成为一个核心话题。
　　广州房价的下跌，根本原因在于城市的快速扩张。珠江新城、天
河区、白云区、番隅等大量新城区建设，迅速摊薄了广州的房价。广
州房地产市场的发展可以看作国内房地产市场发展的一种模式，在经
济条件允许的情况下，大量的新区住宅供应，使房地产市场快速进入
成熟阶段。
　　在广州一个普遍的市场现象：地理区位不错的地段，两居室普遍
65平方米—80平方米之间，精装修，价格不过5000元/平方米。
　　在上海、北京，同样条件的别墅售价可达1万元左右，在广州不
过3000-5000元/平方米，再加上广州二手房市场活跃，新增商品房和
二手房的价格比也在合理范围。应该说，人均收入位居全国前列的广
州置业者是“幸福的置业者”。
　　广州房地产市场的发展，其市场条件因素不可忽视。广州新城建
设与其改变旧城面貌，以及周边区域经济的融合有关。同时，广州作
为经济发达地区，开发资金和民间置业资金富足，为城市建设提供了
条件。
　　广州房价的价格回归，还与广州的市民文化有着紧密联系。岭南
文化为代表的广州市民文化，对生活消费文化的重视，远远超过对居
住消费的重视。再加上广州近年来房价持续下跌看不到投资机会。因
此，广州居民的住宅投资支出水平一直较低，使广州房价近年来一起
徘徊在一个较低的合理水平。
　　从开发市场看，广州商品房市场的竞争已经非常激烈。激烈竞争
与其他房地产市场不成熟地区的敌意竞争形态不同，主要体现在产品
竞争。现在广州开发商的自下而上业态，要么是原先圈地的低成本去
抵抗“微利时代”，要么是进入房地产开发的“精工时代”。
　　从广州目前住宅产品的性价比看，广州住宅的投资价值已经具备。
广州房地产市场自发调整后，市场能量的释放对于房地产开发是利好
因素。现在广州的房地产开发商，尤其是一些有意想进入广州的开发
商心中有一种冲动，希望通过合理的市场引导，再现广州房地产市场
的辉煌。
　　深圳:寻找稳定感的城市
　　深圳，计划经济向市场经济转型时期创造的一个城市发展奇迹。
即便是现在的深圳房地产市场仍能感受到这种特例的存在。
　　银行监管当局对房地产按揭贷款的监查已经不是一天两天的事情，
同样在深圳，房地产按揭贷款“零首付”的存在也不是一天两天的事
情。在深圳随处可见的楼盘打出首付1万元的楼盘广告，房款完全可
以通过提供贷款评估来获得。这种明令禁止，但在深圳却非常普遍的
情况，为何能够存在？恐怕仍和地方政府超长发展思维有关。
　　从需求角度，城市建立时间较短，深圳房地产市场的稳定性仍较
差，不正常波动比其他城市明显。深圳近期的写字楼市场表现不俗，
从销售数据看比较喜人。不过有深圳房地产资深人士表示，深圳商业
物业的市场波动往往和特殊的经济活动变化有关。例如有时房地产投
资活跃，与其相随的是海关混乱，企业的洗钱等非常规经济行为。而
近期深圳写字楼市场的销售活跃，则与税务稽查有关，企业要通过购
买写字楼来扩大经营成本。
　　是什么类型的资金在支持深圳的房地产市场？城市有一个房地产
指标是不能不受到重视的，就是外资开发的住宅可能不在少数，可真
正外资开发大型商业地产的数量却是凤毛麟角。深圳深南大道两边的
摩天大厦，仍是内地企业投资占绝对比例。
　　深圳为什么能够成为国内房地产一线城市？从房地产市场总量上
看，深圳与国内很多房地产二线城市差不多。深圳之所以跻身国内房
地产一线城市之列，得益于其房地产市场操作水平。深圳房地产企业
的对外输出是一个国内其他地方所不具备的现象。万科、中海、华侨
等开发企业，以及为数众多、大大小小的房地产代理企业。
　　深圳房地产企业的对外输出与地方房地产业的发展历史有关，首
先深圳是一个新建城市，其城市建设启动期早于国内其他城市房地产
市场启动周期，深圳的房地产开发企业积累了领先的房地产现代化市
场经验。其次，深圳证券市场的建立，深圳本地的房地产上市公司众
多，深圳房地产企业在资本积累上具有优势.在深圳的城市超常规发
展结束后,深圳房地产企业到人文环境非常熟悉的内地其他城市寻找
市场发展空间是很正常的。
　　流动，深圳城市的一大特点。从深圳常住人口和流动人口的比例
关系看，深圳成为全国最大的住宅租务市场也是理所当然的。深圳是
一个商务城市，较高的生活成本，使常住人口和经济景气之间的关系
更加密切。
　　从城市文化角度，寻找稳定感，可能是深圳房地产持续景气的重
要影响因素。深圳建立时间短，对于深圳的城市文化，长期生活在深
圳的居民认为，“深圳是一个透明的城市，你很容易就可以看透他”。
增强常住人口对深圳的归属感，就变得非常重要。
　　从发展看，港资融合、珠三角的城市融合是深圳再次提升自己的
机会。未来撤消一线关，增强与香港往来的便捷，对深圳房地产的支
持作用巨大，二线关则为深圳的发展提供了更广阔的发展空间。不过
有利也有弊，现在深圳房地产开发有关外扩张早已经开始，对于深圳
房地产市场同样还有潜在风险。综合来看深圳仍需要继续“把根深深
留住”。
　　比较上述四个房地产一线城市的市场主基调，可以发现四城市的
市场商机和潜在风险类型各有特点，在开发投资和置业投资时的鉴别
非常必要。
　　（宗文）