外资渐看重中国市场，而他们在中国的投资有哪几种类
型，在国内的情况如何以及其进入中国市场主要考虑的因素有哪些呢？
就此系列问题，基强联行投资管理(中国)有限公司董事副总裁陈泳东
在接受采访时，谈了自己的观点。
　　首先，谈到在中国有哪几种类型的外资。陈先生说,一种是港资
的开发商，在中国他们独立从事开发住宅和办公楼；另一种是港澳台
之外的境外资金，包括开发商及基金，如新加坡、澳大利亚、荷兰；
还有一些是纯投资性行为，如麦格理银行、美国莱曼兄弟、RODAMCOA
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　　sia等，他们不会直接做开发，而是参股项目或是购买物业。基
本上是这三种投资方式。主流当然是直接投资，历史也最长久。
　　其次，港资在国内的情况又怎样呢？香港80%以上的开发量都是
握在前十名开发商手里，而在香港叫得上名字的发展商，在内地特别
是上海几乎都有投资。香港的开发商基本上是第一批作为外资到国内
来做开发的。目前来看，港资及东南亚的开发商应该来的都来了，象
凯德、和记黄埔这样的一线公司，在经过了磨合学习之后，已经掌握
了在中国开发的经验(SKILL)，于是进入了大量开发期和扩张期，经
常投资买地。以前没有来的可能是二线的开发商，目前再来中国做开
发，一则比较晚，再则他们也没有这样的优势，因为本地的开发商已
经从产品、管理、系统化方面相当成熟了，特别是在一线城市，如上
海、北京等。二线城市又存在着风险及公共关系管理的问题。在这种
情况下，可以考虑做参与投资开发，比如香港瑞安集团设立的地产投
资基金，他们就可以参股的方案来参与。还有一个办法，香港二线开
发商或投资商，会以投资整幢物业为主的方式来买现房，做业主收租。
2002年末，上海开发商新长宁共有45000平米的楼面，想提高档次，
做服务式公寓，基强联行就帮助其将整栋楼卖给了香港永光集团，这
次交易共涉资四亿元，永光买下来后运营收租，永光集团在香港并非
是一线发展商。这种方式避免了直接做开发的风险，所以，这个现象
会越来越多。就投资产品而言，服务式公寓、办公楼、商铺等产品会
较受欢迎。
　　再次，香港之外的境外资金的投资特点如何呢？他说,尚未有以
美国为主的基金到中国内地投资房地产，即使是在上海、北京，美国
汉斯只是开发商。目前看来，这是个阶段性的问题，第一阶段过来的
是著名的投资银行，这些大投资行，在美国直接就是很多开发商的资
金源头，也是合作伙伴。而且，这些投资行来到中国时，有时会带着
其他的业务范围，不会专门是为做房地产开发的，只是在众多投行业
务中，有房地产这一部分。比如像摩根士丹利、高盛及莱曼兄弟参与
中国不良资产拍卖，麦格理银行对于房地产证券化的参与。这些业务
成熟了，就可能会有更多的开发商过来。但这也要看美国本身的经济
情况如何，目前美国的房地产业也处于高潮期，而房地产本身就不是
一个国际化味道很浓的行业，美国的发展商一般而言也较保守，很本
地化，对美国之外的市场不轻易介入。
　　最后,外资进来后主要考虑因素是什么？说是外汇问题。投资之
后的收益能否顺利地拿回本国，政策的透明度，税收的高低只不过会
影响他们的投资意向，而税费是否明确，则是风险管理的部分。再者
是看整体政治经济状况，还有整体支付能力，最后才是市场状况如何。
　　就目前而言，海外开发商基本上认可了内地的环境，这从他们投
资活动的拓展上可以看得出来。
　　其实外资刚进来的时候，往往面临着与内地开发商合作的问题，
而这时外资并不是一开始就想谈生意，而是要看清对方的公司架构、
管理团队、管理系统，是否有一个长远的发展目标，是否有一个财务
融资的基本条件和能力，甚至是否有一个完善的福利体制。
　　把这些看清楚后，他们可能会问，看看我们有什么项目可以合作
的？因为他们进来后，是希望有个长期发展，如未来上市融资、再融
资、发行债券，甚至将公司的资产证券化等，这些连贯性的财务融资
计划。所以，很多国外的投资银行，在选择合作伙伴时，都非常重视
其有无这种成长性及未来融资的框架。不然的话，只做几个项目，也
同样要花那么多精力，对一些大的投行来说，无疑是一种浪费。但他
们在开始时，会从参股一些小项目，比如20%左右，来看合作伙伴是
否体现出了他们所看到的东西。没有比直接合作更好的考察方式了。