随着中国房地产市场的不断升温，国外的部分投资机构
也将其敏锐的目光投向这里，他们的这一举动在中国房地产界立即产
生了影响，从而使中国房地产商产生了这样的疑问：外资会大举进军
中国房地产吗？
　　就此问题，对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓女士
在接受采访时，谈了一下自己的观点。
　　她说，一般而言，外资投资其他国家的房地产，都会比较谨慎，
因为房地产的流动性相对较差的特性，使得外资进入之前必须先设计
好退出机制，退出的时间以及方式明确后，他们才能进入中国的房地
产界。由于此前的种种不规范之处，给国外投资者也是形成了一些顾
虑，从而使他们感觉到风险过大。但就目前而言，国内开发商遇到的
种种问题，特别是银行对于开发商的银根紧缩，造成的资金链紧张，
使得外资觉得是一个很好的机会，一个较低的进入门槛。
　　当然也有一些投资者，采用了投石问路的方式，譬如美国汉斯，
它在直接进入中国市场的时候，首先做了一个旧楼改造项目，将自身
的商业理念运用得非常有效，后来就买断了公园大道项目，这也标志
着中国房地产已从混乱的无序竞争，进入了品牌竞争阶段，从小规模
资金投入进入到了大规模资金投入的阶段。
　　谈到产品开发模式，梁主任继续说到，除了常规产品外，还有一
个重要的方面，就是与房产相连的大型商业零售企业的进入，美国的
沃尔玛、KFC、麦当劳等连锁商业企业，在美国都是与房地产相联系
的。如沃尔玛，选好了开店位置之后，先找到房地产设计机构，规划
完成后，再找到房地产开发商盖楼，最后沃尔玛是租赁开发商盖好的
物业，这是一种固定的模式和规则。到中国之后，他们也希望这样做，
但中国的国情使得他们很难推动这种模式。虽然找到过一些伙伴，但
一般的开发商，在这方面并不专业，而且很可能表现得并不理性。在
商业地产方面，中国的业者不要试图搞出一个具有中国特色的东西来。
　　而面对如此情形，外资投资中国的现实方式又如何呢？梁主任说，
外资投资中国房地产，以产业基金形式来做，难度极大，不易建立退
出机制。所以，我们建议他们做投资公司，把间接投资转换成直接投
资。这样，在政策环节没有限制，可以有退出机制，可以独资，也可
以合资。像ING在国内的直接投资，已经不是其一贯的做法。而且一
般而言，他们不太愿意做独资，而是喜欢与当地的战略投资者合作，
这里会有一个能力互补及风险共担的问题。
　　外资热衷于投资中国房地产，除了中国房地产的不断升温，没有
其它原因吗？梁主任如是说，其实有些投资中国房地产的国外机构，
一者并非专业房地产机构、二者也不是非投资房地产不可，而是房地
产业在中国GDP中所占的比例越来越大，但房地产在国家的商业银行
中的支持力度在下降，给了外资一个很好的投资缺位。从这点来说，
外资占了一个优势，而之前观望心态很浓。像沃尔玛、家乐福这样的
机构，背后都有基金的支持。还有一个支持性因素来自中国的资本市
场，中外合资企业连续三年盈利、注册资金达到3000万的，将来可以
在中国上市。另外，外资银行可以在越来越多的中国城市经营人民币
业务，这个开放度意味着外国银行可以吸收中国人的存款。
　　最后，谈到中国房地产业是否会构成海外资本的投资热门这一问
题时，梁主任说，海外的金融机构支持任何产业，都要考虑两个最核
心的问题，一是退出机制，二是成长性。就退出机制而言，国外基金
是希望以产业基金的方式进来，但目前中国政策环境不允许，所以，
很多就是以直接投资项目的方式来做。但即使是这样，其核心内容也
是金融支持，而非实际操作。就汉斯而言，公园大道项目也是从国内
开发商手里收购的，前期手续也已基本搞掂，如果是汉斯自己来搞，
难度很大。汉斯的建筑施工也要找中国公司，只是在使用建材方面，
比如窗材、洁具、家具等，可能会用美国材质，带动这些材料向中国
的出口，但这些并非主流，最核心的因素还是金融支持。所以，目前
已进入中国房地产市场投资机构做的规模都不大。
　　首先是真正的外资，在目前中国现实情况下，不可能有这么大的
规模，也不敢有这么大的规模。但纯正的外资进入中国的房地产，对
于提高中国房地产的成熟度，重要性十分巨大。
　　有人说，房地产市场是区域性、本地化市场，所以外资的比重始
终不会很大。但资本是逐利的，有钱赚哪里都会去。所以，关键还是
看中国房地产市场有没有一个平稳的增长，因为基金类投资者的眼光，
是看长远的。所以，外资未来可能会在中国的房地产行业占据一个相
当的份额。