通常，人们往往根据一个楼盘的热销程度来判断它的投
资价值和升值趋势，并以此决定自己的购买行为。但是在炒作和跟风
盛行的房地产市场，仅凭简单的热销表象就能保证房地产价值的长期
保持和增长吗？对此，我们非常不赞同。我们认为，应该透过种种表
象，探寻房地产价值增长的根本动因。关于影响房地产价值的因素，
有以下几种不同的观点。
　　产品至上论：有人说，产品的好坏是至关重要的。没错，北京房
地产市场上依靠产品大获成功的项目很多。
　　望京新城A5区：1996年的热销产品，因为有当时少见的大客厅而
被作为最先进的代表。
　　欧陆经典：1998年推出的大社区，因具有当时推崇的典型的欧陆
风情而热销。
　　枫丹丽舍：依靠法式花园洋房的地道园林和外观，从2000年推出
以来到现在的第3期，一直保持比周边产品单价高出近千元的热销势
头，但却遭遇克隆。
　　非常男女：S2002年热销的低总价小户型产品，有种种使用上的
不便。
　　纳帕溪谷：今年热销的北美风格多庭院别墅，但空前就一定能够
绝后吗？
　　物管决定论：也有人引用美国房地产大亨汉斯的话说，良好的物
业管理可以抵御房地产市场的盛衰周期。
　　和乔丽晶：当年以英式管家而自豪的法式豪宅，如果不是位于显
赫的丽都商圈，恐怕不足以支撑天价之上的热销。
　　邻里同质论：还有人屡屡用租务市场良好的高档别墅、公寓来说
明同质化的邻里客群是房地产热销增值的根本。
　　三全公寓：因高比例的日本人租户而闻名的三全公寓，靠邻居，
更靠位置。
　　名都园：如果不是在温榆河，名都园能吸引那么多的外籍人士吗？
　　但我们认为以上种种产品花样、物业管理，邻里客群等因素都不
是决定房产价值的根本。因为产品可以迅速衰老，邻居也可以移情别
恋，良好的物业管理也不可能独立支撑房产价值。那么什么可以历久
弥新，什么能够一夫当关呢？那就是物业所拥有的城市区位比较优势。
　　耳熟能详的李嘉诚先生关于区位的至理名言，告诉了我们房地产
价值的根本所在。这一从经验中得来又被其地产实践屡屡佐证的地产
圣经，与城市发展的科学规律不谋而合。《城市空间发展论》一书从
资源配置与城市运营的角度，指出了城市发展空间的极限。相对于有
限的不可再生的土地资源，可以无限更新换代的房子本身的价值自然
不可以与之相提并论，也正因为城市发展空间的规模限制和土地资源
的稀缺性才是左右房产价值的根本。
　　既然房子可以替代，地段不可以替代，因此，在价值最大化的区
位开发和选购房产就是我们所能做的事情。哪里是最具价值的区位，
新的区位价值的增长点又在哪里呢？希望本文关于区位的一些安全和
思考能够给大家一些启发。
　　风景点———抢占最稀缺的风景区位
　　无论是自然风光还是建造的公园绿地，城市的风景资源总是有限
的，而山河湖海这些大自然赋予的天然美景，因为非人力后天所能履
行而显得愈发珍贵，也正因为如此，依山傍水的地方，总是一个城市
里最有价值的区位。
　　被誉为北方威尼斯的荷兰阿姆斯特丹，不仅临水而建的房屋是最
贵的，那些特有的泊在河道里的船屋，亦成为艺术家和年轻新贵们的
品味居所。香港的海景公寓，半山豪宅，因为占据了风景最佳的区位
而始终是富人们的最爱。
　　纵横交错的运河组成了阿姆斯特丹独特的城市特征。看似破旧的
船屋在阿姆斯特丹是富人的居住标志。
　　莱茵河旁的古堡居住者虽然从昔日的王公贵族变为了观光客，但
是其价值从没低过，还要提前一年预订。
　　而北京这个自然与人文俱佳的城市，则有着独特的充满皇家贵气
的山水风景。香山脚下的香山艺墅、半山枫林、西山美庐、西山美墅
馆等高档别墅类产品的热销，使得香山成为更具价值的富人区；长河
畔的中海雅园、美林花园、人济山庄、中海紫金苑、长河湾等依水而
居的高档社区，比周边其它社区高出近千元。
　　除了北京西部传统的皇家山水，其他的河流、公园、绿化带、高
尔夫球场等城市绿地周边，也是房地产保值和增值地带。
　　随着温榆河的治理和绿化带的规划，拥有10年历史的温榆河别墅
带继续壮大，它已成为北京最具规模的高档别墅区。
　　此外，公园和高尔夫球场周边，也成为近年来房地产投资的热点。
最具价值的应属北京乃至亚洲最大的朝阳公园，其绝佳的地理位置、
完备的休闲娱乐配套、堪与纽约中央公园媲美的优美环境，使其周边
聚集了一批豪宅项目。亚运村和近郊的高尔夫球场，则是豪宅的另一
个聚集地。
　　人文点———判定具有历史价值的人文区位
　　对于区位的价值判断，除了自然山水、绿化等因素之外，人文因
素也十分重要。
　　巴黎塞纳河左岸的奥塞美术馆，是在巴黎老火车站的基础上改造
的，大量现代艺术作品都在它那里收藏和展示。这说明了即使连功能
都改变了，但在人文因素的作用下，区位的价值仍然可以传承。
　　最能突显区位价值的是后海的酒吧。原本是平淡无奇的民房，因
为毗邻皇家园林的旅游胜地，为满足中外游人的需求而被改造成各式
各样的酒吧。其价值的提升更不可以用一般的房地产升值概念来衡量
了。
　　具有历史价值的人文环境，还能弥补大的区域环境的劣势而一枝
独秀。位于南城先农坛附近的高档住宅耕天下，以卓越的历史人文环
境，打破了人们头脑中固有的南城地产价值上限。
　　崇文区高档住宅价格折线图，红点所示为均价12000的耕天下。
　　以上两点更多的是从原有城市区位的比较优势特征上来看的。那
么，我们能否预见未来呢？虽然难以变成无所不晓的先知，但是我们
还是能够预见到城市功能变迁过程中区位的迅速增值能力。
　　规划延伸的交通点———预选未来交通区位
　　道路交通条件的改善，模糊了传统的区域规划界限。未来交通规
划延伸的区位，房地产价值增长潜力巨大。2002年8月份，立水桥路
段建成快速路，2003年1月28日，城市轻轨全线建成通车。这些因素
促成了亚北地产的升温，回龙观紧邻城铁的经济适用房价格比开通之
前大幅上涨。随着地铁五号线的全面开工，亚运村部分路段和立汤路
的拓宽改造，亚北的交通条件将会变得越来越好。
　　五环的全面开通和取消收费，受益最大的是南城。不收费的五环
路拉近了翡翠城三期和原生墅等一批低密度项目与市区的相对距离，
大大方便了人们的生活，从而促成了这些项目的热销和升值。
　　再一个因为交通延伸而获益的区位是京石、京沈、京承、京开、
京津塘高速和京通快速路沿线，如万科青青，亦庄的境界等一批低密
度项目，便利的交通是促使人们选择这一区位的重要原因。
　　规划点———挖掘城市规划重点发展区位的深层价值
　　说到影响区位价值的因素，城市规划比以上任何一个因素的影响
力都要大的多。它改变着城市的面貌，也改变着固有的价值。作为一
种政府的行为，城市规划和产业规划为我们指明可区位价值的未来，
即哪里是这个城市发展前景最为看好的地方。
　　但是这类的预测不是简单的随声附和就可以的，而需要综合的专
业水准。我们以城市规划对区位价值影响最大的中关村为例，大力兴
建中关村高科技园区的政策导向产生的结果却是写字楼的滞销和住宅
物业的升级。
　　一方面是由于政府单方面规定开发科技园，所以导致了中关村核
心区的大量拆迁和一级开发，发展商随后跟进，进行商务写字楼的二
级开发和销售。过大的开发量，使得竞争加剧，销售速度放缓，这样
各个项目便纷纷采用以租代售，降租金等方式，提高这一区域写字楼
的性价比，到一定阶段，会吸引大批中小公司进驻，而这些企业员工
的居住问题一般会在核心区的外围解决，从而增加中关村的住宅需求。
　　另一方面，中关村拥有良好的人文氛围，这一区域本非常适合居
住，由于核心区开发导致大量的拆迁，而政策限定核心区不允许建住
宅，这就迫使人们迁住附近的西四环、西五环以及百望山等区域。
　　所以，无论从哪一方面出发，中关村科技园的产业规划，带来的
都将是泛中关村地区住宅类产品的热销和升值。
　　据统计，中关村地区不仅2004年比2003年多出了数个房地产项目，
而且其销售速度也近乎其它区域的两倍，这一区域许多大盘的热销应
该主要归功于特定的区位价值。
　　这就是由城市规划和城市格局变迁所带来的深层变化。
　　以上四点，我们主要是从长期投资客户的角度出发而进行的区位
价值分析和判断，短期的投资行为和主要目的是为了自住的客户，则
不必拘泥于以上原则。
　　（宗文）