固然本轮银根紧缩的信贷政策已令开发商感受到商业银
行信贷政策受宏观调控、政府部门行政干预影响之大，但预计商业银
行不会对房地产全行业实行太长的紧缩政策。
　　我国房地产市场的发展应可以追溯至上世纪80年代末住房体制改
革。一方面，商业在90年代中后期实施的住房按揭贷款政策，对普通
百姓住房需求的释放以及商品房销售的促进起到了关键的推动作用，
从而带动整个房地产业的蓬勃发展。另一方面，商业银行各种形式的
企业贷款，包括对房地产开发企业的流动资金贷款、开发贷款以及对
建筑施工企业的贷款等对我国房地产市场的支持推动作用也是至关重
要的。可以不夸张地说，目前，在很大程度上，商业银行的资金支持
(各种形式的贷款)是维系我国房地产业发展资金链的重要源头。
　　此外，从房地产本身的特点来分析，房地产是一个特殊的行业，
资金需要量大、占用时间长。因此，房地产的发展是离不开金融的支
持。银行贷款对房地产业发展的支持通常体现在生产和消费两个环节，
在生产环节是以开发贷款的形式为开发商提供资金融通，在消费环节
是通过发放按揭贷款的方式支持促进最终产品的消费。
　　1998年以来，我国商业银行对房地产业的支持不仅体现在逐年上
升的房地产开发贷款和个人住房消费信贷方面，银行连续多次降息，
较低的利率水平也对房地产业的发展起到积极刺激作用。
　　开发商如何与商业银行建立长期合作关系
　　近来，由于商业银行银根紧缩，很多房地产商不得不借助其他渠
道获得资金支持，比如资金信托计划、股权融资、以及证券市场等。
但我国资金市场的发展完善是一个相对长期的过程，未来中短期内，
国内大部分房地产项目的融资需求仍会依赖于商业银行的贷款支持。
因此，对开发商而言，了解、熟悉商业银行有关房地产贷款的审批程
序，在提交贷款申请时按银行的要求准备项目及公司相关资料，以提
高贷款申请的效率，仍是头等大事。
　　一般而言，不同形式的贷款，银行的关注点不同：如果是开发贷
款的话，有关项目未来销售收入的预测和市场风险的分析是商业银行
比较关注的，因为直接关系到未来还贷的资金来源；如果是按揭贷款
安排的话，预售项目是否存在完工风险，项目的各种审批手续是否合
法、齐备是商业银行比较关心的。开发商在与商业银行接洽贷款事宜
时，应准备充分，做到有的放矢，提高申请贷款的成功率。
　　目前，中国银行、建设银行均在积极争取上市，工商银行、农业
银行也会步此后尘，其他的一些银行，如招商银行，民生银行等已是
上市公司。因此，商业银行内部的经营管理将朝市场化、商业化的方
向继续深化。尽管，目前央行、银监会对商业银行监控管理的政策性
指令、量化指标管理还比较明显，但未来经济调控手段会更多。商业
银行作为企业，其业务发展，经营管理同样需要遵循市场经济规律，
银企之间是平等的合作伙伴关系，只有双赢才能促进双方的长期合作。
　　房地产业与商业银行的关系
　　房地产业的市场宽广，发展前景很好，自然从总体上说也就会成
为银行贷款的重点对象。这不仅是国家经济总体发展的需要，也是银
行自身增加收益的需要。银行同房地产开发企业的利益是联系在一起
的。
　　据统计，2001年中国工商银行住房贷款利息收入总额达到128亿
元，比2000年度的81亿元增长了58%，占全行各项贷款利息收入的比
重由2000年末的5.8%上升到11.2%，其中个人住房贷款利息收入额78.
8亿元，增长了125.8%，占全行各项贷款利息收入的比重由25%上升为
69%，可见，随着房地产贷款比例占商业银行资产比率的上升，对商
业银行利润的贡献作用是日益剧增的，此外，房地产贷款尤其是个人
住房贷款不良贷款利率低，对降低商业银行整体不良贷款利率水平有
较大贡献。
　　根据有关方面统计，目前我国商业性个人住房贷款不良贷款利率
不到0.5%远远低于同期商业银行的不良贷款利率水平。且从其他国家
商业银行的业务发展情况来看，房地产贷款收益相对高、坏账率低，
是金融机构青睐的资产。
　　也许有人会对此表示质疑，因为近两年来有关房地产问题贷款的
报道频频出现。本机构认为，出现房地产问题贷款的原因并不是房地
产业本身，而更多的是金融机构内部的风险管理问题。商业银行是商
业营利机构，只是经营的产品和服务比较特殊，主要提供资金融通和
其他中间业务。因此，在众多申请贷款的项目中，选择信誉好，项目
合法且市场性高的客户是贷款审批环节的主要功能。但从目前很多金
融机构暴露的房地产问题贷款的背景情况来看，很多的不良贷款是可
以通过银行内部审核避免的。可以说，如果商业银行没有建立一整套
完善的贷前审查，贷后管理的贷款管理制度和相应的风险管理机制，
对其他任何行业发放的贷款都可能蕴藏风险。
　　商业银行和房地产业的未来关系展望
　　固然本轮银根紧缩的信贷政策令开发商感受到商业银行信贷政策
受宏观调控，政府部门行政干预影响之大。但预计商业银行不会对房
地产全行业实行太长的紧缩政策，尤其是一些市场需求旺盛，适销对
路的房地产项目和过往业绩良好、守信誉的开发商，仍会是受商业银
行欢迎的贷款客户。因为，这些客户仍将成为商业银行的重要利润来
源。
　　当然，经过新一轮的系列宏观政策调控，商业银行发放房地产开
发贷款的门槛提高，除了要求项目合法、合规的基本原则，35%自有
资金的量化指标在未来贷款审批过程中会严格执行。人民银行及政府
相关部门发布上述法规的原因，也正是因为国内商业银行现阶段内部
分县风险管理体制不健全，缺乏市场化运作的经验，才加以政策约束。
开发商必须认识到商业银行未来的发展方向，调整相关开发计划，适
应新的变化，争取获得银行资金最大限度的支持。
　　从行业发展来分析，房地产业对国民经济发展、GDP增长具有积
极推动作用，且其作为我国国民经济的支柱产业对未来宏观经济持续
稳定发展的意义重大。根据国际上对发展房地产业的统计：工业发达
国家房地产值增加一个单位，带动相关产业产值增加1.5单位到2个单
位。有学者估计发展房地产业间接可带动60多个部门和行业的发展。
近几年来，在房地产业快速增长的拉动下，我国已形成了“房地产族”
高增长产业群，该产业群包括：钢铁工业(据测算2002年我国钢铁工
业新增收入中，房地产业用钢的新增部分占到65%以上)、建材工业，
特别是砖瓦等轻质建筑材料制造业、建筑用金属制品业等建筑投入品
行业、装饰装修行业，及物业管理、社区服务等相关服务业。因此，
潜力大、发展空间广阔，且对国民经济其他部门的发展起积极推动作
用的房地产业，理应得到商业银行的支持。而我国商业银行未来需要
深化体制改革，优化资产组合，降低不良贷款比例，追求利润最大化，
也需要房地产业为其提供更多的优质客户。所以，未来房地产业与商
业银行将保持较为紧密的互利合作关系。
　　（王林）