记者赶到青岛市建委的时候，办公室的工作人员正在忙着准备申
报“人居工程”的材料，这个全市房地产业的管理机构似乎对已经悄
悄袭来的“房产泡沫论”浑然不觉。与青岛市建委不同，济南市建委、
济南房地产开发办对“房产泡沫”的话题则显得特别敏感，不愿谈及
任何与此相关的话题。
　　而让济南市房地产管理机构如此紧张的，不仅是央行数次加紧房
地产信贷资金检查的“金牌令”，更重要的是日前中国人民银行济南
分行发出的警告：房地产市场出现局域性过热苗头，贷款积聚潜在风
险，尤以济南、青岛为甚。与此同时，山东省统计局的统计数字显示，
1—11月山东商品房屋销售价格继续攀升，其中青岛的平均房价达到
了每平方米2075元，居山东第一，济南市的平均房价也达到了每平方
米1967元。这些警告和数字的公开，虽没有立刻在市场上引起回应，
但有关管理部门却预感到了潜在的危机。
　　有分析人士认为，济南、青岛房价的不断升高与上海、广州等城
市房价逐渐回落的态势形成鲜明对照，有可能会导致新一轮商品房空
置面积的回升，使房产泡沫成分增加。

　　解读统计数字

    青岛的房价高似乎已成人们的共识。除了山东省统计局的数字外
，《新财富》杂志近期在对国内城市去年的房价收入比（即按照100平
米计算的房价与当地户均收入之比）进行排名时，青岛也是“脱颖而
出”——以8.9的高比值超过了上海（8.7）、杭州（8.1）和天津（7.
1）；而普遍认为，对中国而言，比值控制在6以下才比较合理。
　　11月12日，央行以急件的形式下发了《关于对房地产贷款进行检
查的通知》，在这份通知里，央行重新强调了对去年6月份《关于规
范住房金融业务的通知》的执行，此次检查目标圈定直辖市、省会城
市（不含拉萨）及大连、青岛、宁波、厦门和深圳，央行要求在12月
20日之前将检查结果书面上报。12月16日，记者就此采访人民银行济
南分行时，有关人员对此前某媒体公布的该行的警告非常愤怒，表示
那是一不小心泄露的消息，目前检查还在进行中。人民银行青岛中心
支行也给了记者一个同样的答复：正在检查，结果没有出来。
　　面对一片“风声鹤唳”，青岛、济南房产市场的真实情况究竟如
何？虽然济南、青岛有关房产管理部门不愿意提供数据，但来自相关
部门的统计数据再现了一个客观的房产市场。
　　青岛：高档房空置面积至少10万平方米
　　根据青岛市统计局的最新统计，1－11月份，青岛房地产开发投
资78.64亿元，同比增长19.8％；比照去年的情况，在2001年，1－11
月份的房地产开发投资为65.66亿元，同比增长37.4％。可见今年以
来，尽管房地产开发投资额绝对值依然在增加，但是增幅却比去年明
显回落。
　　从商品房新开工面积方面来看，今年前11个月，青岛新开工面积
为570.1万平方米，同比增长2.0％，而去年同期的数字分别为559.1
万平方米和8.5％，其增速也在放缓。同样，商品房的竣工面积增幅
也回落了近9个百分点——今年前11个月的竣工面积为254.7万平方米，
同比增长26.5％，去年同期的这两个数字是201.4万平方米和35.3％。
　　与之相对应的是，青岛商品房销售面积和销售额的增长幅度均有
大比例的提升——今年1－11月，青岛商品房销售额为53.47亿元，同
比增长45.6％，2001年同期的数据分别是36.72亿元和－3.6％；今年
头11个月的销售面积为238.6万平方米，同比增长39.0％，去年同期
的数据为171.6万平方米和1.4％。
　　从销售率（销售面积与竣工面积之比）上看，今年前11个月与去
年同期的数据分别为93.7％和85.2％，再加上商品房销售面积的增幅
大于竣工面积的增幅，尽管空置面积的绝对值依然在增加，但是空置
率反而在下降。由以上分析可以看到青岛房地产的趋势：与去年相比，
今年的投资额与开工面积增速放缓，而销售速度加快、平均房价提高。
从这个角度来看，青岛房地产业并未达到令人担忧的地步。
　　由于青岛市建委“不方便”透露，记者无法得到青岛房地产市场
的另外一些数据，包括空置率及开发资金中银行贷款比例等。有媒体
报道说，青岛高档房的空置面积在10万平方米以上，但是空置一年以
上的面积依然无从得知，而后者才往往被认为是资金沉淀的反映。
　　济南：头8个月房屋空置面积同比增长95．7％
　　济南市的房地产开发则从1997年以来进入了快速增长期，近5年
来共投资180多亿元。尤其是从2000年以来，增长速度明显加快：200
0年完成投资50．5亿元，比1999年增长43％，2001年投资62．2亿元，
比2000年增长23．2％。今年的房地产投资总额虽然还没出来，增速
比去年有所放缓，但仍可用高速增长来描述。济南市房地产开发拆迁
管理办公室的有关人员表示，这个增长速度意味着房地产开发投资已
经成为拉动济南市投资增长的主要因素：2000年济南市固定资产投资
增长11．5％，其中房地产开发投资增长9．6个百分点；2001年房地
产投资增长率高于同期全社会固定资产投资增速10．7个百分点，占
同期固定资产投资比重的18．1％。
　　与济南市房地产投资快速增长相对应的是，目前济南市已累计开
发建设各类住宅2400多万平方米，拥有开发建设3万平方米以上的住
宅小区130多个，并不断有外地房地产企业如香港新世界、大连万达、
阳光100、香港伟东、恒泰置业等一批有实力的知名房地产企业进入
济南。它们与济南市本地房产企业竞争的结果，不仅没使济南的房价
降下来，反而使济南的房价一路飙升，据了解，济南的中高档房屋已
占80％，3000元/平方米以上的房子几乎一统天下，经济适用房非常
少。
　　随着房价的上涨，济南市房屋空置面积急剧增多。据济南市统计
局统计，截至今年8月底，济南市房屋空置面积为45万平方米，同比
增长了95．7％。虽然有业内人士认为，房地产从开发到销售的周期
较长，有一定数量的空置房是正常的，但同比增长的巨大数字还是显
示出济南的房地产市场已经有了泡沫的成分。

　　地产市场成孤岛？

　　在央行发布的一系列预警报告被媒体热炒之时，一些观察人士却
注意到了这样一个现象：现在有四种人在谈论房产市场——政府嫌房
价高，经济学家说有泡沫，消费者投诉质量，开发商则大谈有机会。
实际上这是一个市场中的不同角色所发出的不同声音，每个角色都在
试图通过自己所掌握的情况来断定真实的房地产市场，但是有时候难
免出现盲人摸象的局面。正如GDP指标未必能真切地反映某地经济运
行的质量一样，宏观上的房地产数据分析在判断一个地区是否出现泡
沫方面偶尔也会显得力不从心。微观与宏观、城市与城市之间的差异
是客观存在的，这也是当前“房地产是否过热”被广泛争论的原因。
　　青岛相关各界对地产过热的说法大多不以为然，甚至连人民银行
青岛中心支行的人士也不例外。当记者就人民银行济南分行发布的预
警报告与青岛中心支行一位工作人员探讨时，他说：“这是想当然的
产物。”
　　地产商们普遍自我感觉良好，其代表人物应该是今年下半年以两
个千亩大盘而引人瞩目的天泰集团总裁王若雄。“我觉得青岛的地产
市场用‘不温不火’来形容比较贴切。”当有记者征求他对青岛“过
热”的地产形势的看法时，他如是回答。在相隔仅两三个月的时间里
接连宣布推出两个总占地3000多亩的项目，行动本身即是表态。
　　青岛这种“超然世外”的心态其实有其产生的基础。房地产业本
身是个区域性极强的行业，这注定了在受制于整体的大环境外，还与
当地城市的具体因素息息相关。青岛很早便被划入“北大上青天（即
五大适宜居住的城市北京、大连、上海、青岛、天津）”之列，1990
年以来经济和城市环境两驾马车齐头并进，令城市魅力与美誉度大大
提升，大量新移民的涌入又令青岛地产市场凭空多了一支支撑的力量。
因垂青青岛气候和风光而在此购置物业的业主，更是青岛高档住宅的
重要客户群。从这个因素上说，青岛高档住宅稍大一点的产品结构也
无可厚非。近两年来，异地置业和度假休闲产业的兴盛，使青岛的开
发商有意识地把目标消费群体瞄向了外地人士，去外地布展已成了一
种常规的操作手段。据当地一位从事地产营销工作的刘先生推算，外
地人在青岛购房的比例大概在三成到四成左右。
　　在旧有优势的基础上，奥运概念的横空出世及青岛市政府对城市
格局的重新规划调整，又为地产市场投下了两颗燃烧弹。这两大事件
足以让这个城市的地产市场继续辉煌一段时间——哪怕在大环境发生
了改变、周边市场“沦陷”的情况下。刘先生对记者说：“现在东部
哪儿有房子卖？简直都没有盘了。现在的形势不错，这是我贴近市场
得出的结论。”一位开发商在谈论地产泡沫的问题时做了一个夸张的
姿势——味道好极了！在他看来，目前的市场正如一杯泛着恰当酒花
的啤酒，口感不错且富有营养。当然，这依然只是一个“当局者”从
微观领域的感觉，也许，他摸到的只是大象的一条尾巴。

　　慎言泡沫

    11月26日，济南市政府圈定了万亩土地发展经济房，此举立刻引
起了广泛关注，许多市民拍手称快。之后，青岛市也推出了备受市民
欢迎的经济适用房。当地居民的这种反应可以说是对目前房地产市场
最客观、最真实的评价，而济南市、青岛市有关部门的说法有力地支
持了这一观点：希望借助推出经济房的举措能平抑房价、促进房产市
场的健康稳定发展。言外之意，房地产市场有些过热，房价有些偏高。
　　山东经济学院房地产研究所所长郭松海则持不同的看法。他认为：
目前房地产市场的供过于求并非真正意义上的供过于求，关键是房价
偏高，中低收入者买房困难。消费启动不起来，房地产企业就难以实
现良性循环。建设经济房是政府部门发挥宏观调控作用、改善房屋建
设结构的一种方法，政府应该在这方面加大宏观调控力度，适当减少
高档房项目的审批，让虚高的房价降下来。房屋供应市场结构合理了，
房地产市场就能健康发展。因此，他认为，不能简单地拿房屋空置率
说有没有泡沫。
　　在判定银行是否过度介入房地产业时，业内人士认为，其依据也
不仅仅是看“国内贷款”一个指标，事实上，企业自筹和预售款中仍
有一定的比例来源于银行。此外，由于在房地产信贷业务上，个人按
揭贷款的比例已经远超过了开发贷款，因此判断银行的抵押资产质量
状况可能是更重要的问题。
　　知名经济学者钟伟先生担心地认为，房地产行业可能是今后20年
最值得关注的产业，因此对房地产行业是否存在泡沫、存在何种泡沫
的各种言论，无论是出自高管还是学界，都需要谨慎；对房地产行业
的调控也应渐进有序，防止一哄而上地用嘴将房地产行业的泡沫吹起
吹破。而青岛一些地产开发商则不无忧虑地表示：“最怕这一轮‘运
动’会导致政策上的变化，譬如收紧按揭贷款业务等，如果这样的话，
对目前的房地产市场将是极大的打击。”
　　实际上，央行对此的态度也是谨慎的。2002年12月5日，中国人
民银行在其网站上发布了题为《切实落实房地产信贷管理政策，促进
房地产业健康发展》的文章，除了继续强调要切实贯彻落实房地产信
贷管理政策，严格审查住房开发贷款发放条件之外，也不忘强调，“
将继续坚持扩大内需的方针，认真执行稳健货币政策，促进国民经济
保持良好的发展势头。

　　■相关链接

　　央行对房地产贷款进行检查
　　11月12日，中国人民银行下发了《关于对房地产贷款进行检查的
通知》的急件，此次检查包括5项内容：
　　一、对房地产开发贷款的检查：是否对“四证”不齐备的房地产
项目发放开发贷款；是否对持有“国有土地临时使用证”的开发项目
发放贷款；是否放松贷款条件，在开发商自有资金没有达到开发项目
总投资30％的情况下发放住房开发贷款。
　　二、对个人住房贷款的检查：个人住房贷款业务中，是否有违反
《个人住房贷款管理办法》的规定、“零首付”、降低首付款比例或
其他变相违规行为的问题；购买期房的，是否符合多层住宅主体结构
封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的规定；是否严格执行个人住
房贷款利率政策，有无擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为。
　　三、对个人商业用房贷款的检查：是否严格执行抵借比不得超过
60％、贷款期限最长不得超过10年、商业用房应为现房的规定。
　　四、是否存在逃避商业银行总行授权、授信额度的规定，以流动
资金贷款替代住房开发贷款，向开发商发放贷款的行为。
　　五、对商业银行中长期贷款比例管理监控、监测指标进行检查。
对中长期贷款比例指标在120％－150％的，应要求商业银行制定整改
措施，限期达到规定标准；对中长期贷款比例指标超过150％的，应
立即要求商业银行停止发放中长期贷款。