楼市新政下博弈加剧 看济南各方如何应对

□本报记者 苏茂华 实习生 谷 青

　　限购、限贷、加息等系列楼市调控政策下，投机、投资性需求受限制，楼市陷入一个“迷局”。而在这个局中，购房者和开发商是最“关键”的两个角色，他们间的博弈在加剧：购房者在观望，观望房价是涨还是跌，观望开发商是否会“挺不住”而大幅促销；开发商则在“力挺”，他们在赌调控政策持续不了多长时间，期待楼市在持续低迷后能迎来强劲反弹。

　　购房者：认为开发商会主动降价

　　一季度，房地产调控政策再次加力，让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，政策会不会继续出台？房价会不会回落？楼市会不会降温？这对每一名购房者来说，似乎都是一道难题。是等一等？还是马上出手？这道看似简单的题，让许多购房者心里充满纠结。

　　准备年底结婚的刘先生告诉记者，虽然买房的心情很迫切，但他依然决定再观望一段时间。他认为，从年初到现在出台的一系列政策，必然会给市场带来一定影响，但是现在看来，政策还在一个“消化期”，没有显现到房价上去。“又是限购，又是加息的，这么多政策出台，下半年开发商应该会坚持不住主动降价吧。”

　　家住高新区的王女士表示，买房子一定要选对时机，一旦时机没选对，前后就是十多万元的差价。她属于改善型购房者，从去年年底开始四处看房，最终选中了高新区某楼盘一套100平方米的房子。王女士说，刚开始选房的时候，就赶上了新“国八条”出台。她琢磨，调控政策越来越严厉，房价也该降一降了，于是决定持币观望。结果，观望到现在，房价没下降，反而自己选中的房子被别人买走了。于是，她重新启动了购房计划，然而到了准备出手的时候，又遇上了“加息”政策，她决定继续观望，等待最好的出手机会。

　　新政出台后，最直接的作用是购房者变得出奇冷静，之前的冲动、疯狂全然消失，市场观望氛围迅速形成。

　　连日来，记者在多个楼盘售楼处看到，看房的人减少，为数不多的看房人出手也慢。很多置业顾问都表示，新政前，他们一天接待十几批客户，新政后有时一天都没几名客户看盘。之前积累的意向客户则变得愈发不确定，售楼小姐拨去电话，得到的答复往往是“再看看”。

　　记者发现，短期内购房者观望情绪加重，已经成为一个现实。购房者更多是在“等”：等更多选择，等更低房价。

　　市场分析人士表示，随着限购、限贷、加息等一系列政策出台，让许多原来打算今年购房的刚需族承受着前所未有的购房压力。处在楼市“生物链”最下端的购房者，虽然人数众多，但在利益博弈上，却被认为是最无助的一方。他们既影响不了房价最前端土地的价格，也没有办法改变开发商抛出的居高不下的房价。

　　开发商：坚持力挺房价

　　对房地产调控的政策理解，不同利益阶层之间可谓相去万里。普通市民翘首企盼的是房价可以回归到可以承受的位置，开发商则毫不隐晦地表达了他们的抵触情绪。

　　新一轮调控开始至今，房地产市场出现了众多反应，投资客的心理预期一落千丈，刚需群观望心态浓厚，二手房价量均已出现松动。但与这些现象不同的是，开发商对房价的态度仍然强硬，大多数新楼盘价格也未出现明显松动。

　　市城乡建设委近日发布3月份新建商品房市场情况数据，统计显示，3月份全市新建商品住宅均价为7615.49元/平方米，同比增长6.28%，环比增长4.49%。

　　记者了解到，目前房地产开发商与调控政策已陷入深度博弈，部分开发商敢于力挺房价，赌的就是政策调整持续时间不会太久、房价报复性反弹以及消费者“买涨不买跌”的心理预期。“如果购房者都认为房价会降，那我们开发商也没必要把房价硬挺在高位。但是，现在的情况是降价的预期没有形成合力，所以我们也不着急马上降价。一方面，刚性需求群体大量存在，他们支撑着市场；另一方面，我们认为严厉的调控不会持续太久。”某品牌房企的营销策划部负责人如是说。

　　还有开发商表示，虽然每次调控新政出台后，对抑制房价的高速增长多少会起到一定的抑制作用，但房价上涨的趋势不会改变。“不可否认，限购、加息等一系列政策的实施，在一定程度上使房价出现松动，也抑制了部分市场需求。但按照以往的经验来看，抑制久了势必会出现大幅反弹。而且从消费者的心理分析，反弹时房价越上涨，购房者越会忍不住出手。”

　　业内人士称，从最近2个月的市场表现可看出，开发商也在观望。他们多数都推迟开盘时间，因为对新盘来说，定价成了难题。“在僵持阶段，降价可能更有利于房地产行业的发展，但降价是开发商最不愿采取的无奈之策。眼下，部分不看好目前楼市的开发商，只能采取拖的办法。”开发商的“小算盘”究竟能否如愿，内要看他们的资金状况，外要看政策的持续力度。

　　专家：博弈下该如何抉择

　　分析人士表示，新“国八条”、限购、加息等一系列政策相继出台，可见政府对楼市调控之决心。政府对房地产市场调控的目的在于控制非理性上涨的房价，其主要出发点在于促供给，抑需求。本轮调控突出的特点是双管齐下，一方面加大力度调控房地产市场，稳定房价；另一方面又以大规模投资加大保障房建设力度。这些举措向社会各界传递了一个明确的信号，政府调控房地产市场的决心是坚定的，同时也预示着调控进入了可执行阶段。

　　按照目前的情况来分析，未来调控可能成为常态，一旦房价上涨超过预期，就将迎来严厉新政，调控随楼市涨跌而松紧。

　　由于政策调控的严厉，购房者与开发商之间的博弈还将加剧。在此市场大势下，开发商该如何应对，购房者又该如何选择？

　　专家分析指出，对开发商来说，当前最应该做的是正确分析大势，并找出应对之策，只有顺时应势，才能有所作为。当市场环境发生深刻变化的时候，要抛弃固有的开发模式与思路，跳出惯性的思维，真正找出适合自己公司的生存之道，找出合适的利润增长点。要时刻洞悉与把握主流客群的需求，并最大限度地迎合他们，只有这样才能实现好的销售业绩。

　　而对购房者来说，当前由于政策调控，抑制了一部分需求，也造成了开发商供应量的减少，因此，在购买物业的时候，一定要权衡利弊，通盘考虑。更要多注重产品自身的一些特点，如品质、舒适度、保值性等等。选择适合自身特点的购买方式，如是按揭购房，就要考虑首付及还贷压力；如是全款购房，则要多进行同类产品的性价比鉴别。同时，购房者也应该转变居住观念，要量力而行，只有这样才能有效缓解供需矛盾，才有利于房地产市场的健康发展。