限购实施一月多 济南楼市成交量下降观望情绪浓

□本报记者 苏茂华

　　王锋 摄

　　2月28日，济南市正式下发《进一步改进和加强房地产市场调控的通知》，围绕保障性住房建设、住房用地供应、住房信贷政策、房地产市场秩序整顿等作出十条规定，其中的重要措施便是限购。如今，限购令已实行一个多月，济南楼市发生了哪些变化？市场反应如何？购房者又是怎样的态度？

　　连续多日，记者调查发现，众多开发商及购房者均持谨慎态度，开发商推盘数量较少，行事较为“低调”；购房者观望气息仍在持续，部分有投资需求的购房者迫于形势转向不受限购令影响的商铺、写字楼等，规避限购令对投资的限制。

　　开发商推迟开盘

　　有买房打算的孙先生，前段时间看好了位于二环南路上的一家大型楼盘的房子。开发商本来宣称3月开盘，但一直到现在，孙先生也没听到任何该楼盘“开盘”的消息。“我觉得开发商是在故意推迟开盘。现在楼市调控政策还不完全明了，他们可能也在观察市场变化。”孙先生猜测说。

　　跟孙先生一样，不少准备买房的人都发现，众多开发商似乎变得“低调”起来，减少楼盘的宣传力度，或干脆推迟开盘时间。

　　4月2日上午，记者致电数家在广告上宣称3月开盘的楼盘，得到的答复多是“我们推迟时间了”或者是“开盘时间没定”；此外，对楼盘的房源数和价格，销售人员也都称“不确定”。

　　业内人士介绍，推迟开盘是很多房产开发商面对政策调控时最常用的手段。尤其是在政策“消化期”内，开发商普遍持谨慎态度，要么推迟开盘时间，要么仅仅推出少量房源试探市场反应。

　　限购令下，还有不少开发商纷纷调整营销策略，通过多种方式积极加以应对，以期抓住购买者的心。

　　从实践来看，开发商采取的策略呈现多样化：有的主推刚需房，有的采取打折手段，还有的甚至打出“不限购”牌……

　　楼盘出现“两极分化”

　　连日来，记者走访市场发现，限购令下一个典型新变化是：楼盘“两极分化”现象较严重。具体表现为：以主要销售对象为刚需群体的楼盘目前销售情况较好，而大户型或者高总价的楼盘销量出现下滑。

　　上个月，市区东部一楼盘开盘，推出的房屋以100平方米左右的中小户型为主，主要面向人群为首次置业者。记者在现场看到，前来选房的人络绎不绝。

　　与这家楼盘相距不远的另外一个开盘的楼盘，推出的房屋户型大小不一，面积从90平方米到300平方米不等。一个有趣的现象是：小户型普遍销售红火，大户型则少人问津。

　　21世纪不动产的置业顾问王先生介绍，限购、限贷等政策推出之后，购房者对中小户型的关注度明显高于大户型。分析其中的原因，主要是高端住宅开始受到新政带来的利空影响，尤其是首付款比例提高、限购令和信贷政策对市场影响较大。

　　商品房成交量下降

　　从济南楼市成交数据来看，在限购令出台前后，楼市曾上演了一次“大疯狂”。

　　整个2月，调控政策一轮更比一轮严，全国楼市成交量一片哀号。在不少业内人士看来，越来越严的限购令下，投资买房者将会有所减少，市场交易量也会有所下降。

　　但济南楼市的表现却异乎寻常。济南某网站的统计人员发现，就在2月21日，落实国务院调控精神的“鲁八条”出台后，市场出现一股恐慌性的抢购潮。此后的一周时间内，济南楼市的商品房成交量飙升到4238套，这也促使2月份济南房地产市场的成交量高达11282套，再一次刷新了济南楼市的成交记录。

　　按照济南市建委公开资料，2010年，济南市共成交19864套商品房。今年2月份，一个月就已超过去年半年多的成交量。

　　专业人士指出，其实限购令出台前，市场已有所反应，购房者希望尽快购房，开发商也相应集中签订购房合同，办理购房手续，促使限购令出台前后几天数据爆炸性增长。

　　如今限购令出台一个多月，成交量有何变化？“今年3月和去年同期相比，济南市新建住房成交量已下降15%至20%，这说明限购令出台后对这个城市房地产市场影响较为明显。”长期关注济南房地产市场的山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说。

　　分析人士表示，限购令出台之后，市场观望情绪再度高涨，许多购房者都选择观望；而从二手市场的表现看，卖方市场也同样进入了观望期，许多房东都把房产“转售为租”，以规避限购令以及之后国家出台的相应调控政策的影响。此种背景下，商品房成交量下降在所难免。

　　购房需求被抑制

　　本打算今年上半年买房的李欢，这段时间陷入迷惘。“我决定还是再等等看，看房价到底能不能降下来。或许，下半年才是出手购房的好时机。”他说。

　　虽然房地产市场一轮又一轮的政策，主要针对的是房地产市场，但是最普通的购房者却受到了重大冲击。在新政面前，很多人不得不重新考虑自己的购房时机。

　　多家大型房产中介的工作人员表示，限购令刚刚实行时，市场观望氛围特别浓厚，很大一部分购房者主动打消了马上购房的念头。如今一个多月时间过去了，这种观望还在继续。很多人来中介后，并不咨询房源信息，而是打听他们对政策的意见和看法。“限购令虽然在短时间内很难起到迫降房价的作用，但也开始让购房者转入观望状态。从目前的情况分析，这种观望还将持续一段时间。”

　　还有部分人放弃买房是因为受限。已经有两套住房的王先生，本打算今年再买套面积大点的房子给孩子作为婚房，限购令则让他的这一想法破灭。“说实话，限购令真的让我措手不及。”王先生说。

　　分析机构认为，由于限购、限贷政策的约束，有相当一部分的购房需求被抑制。而对于那些符合购买资格的购房者来说，有的是迫于信贷压力，有的是持币观望。这些都影响了商品房的交易行为。

　　限购“屏蔽”投资者

　　由于限购令对购房者的身份与购买套数做出了明确界定，让众多投资客纷纷罢手，或转向非限购区域，或转向商业房产。

　　记者调查发现，目前已有部分民间小股投资者转移阵地，将资金从住宅市场抽出，转向其他领域。

　　对此，业内人士表示，这主要是限购令很好地“屏蔽”掉一部分投资、投机客的缘故。他们的大量退出，对于刚性需求者来说，无疑是个利好消息。

　　业内人士建议，对于那些准备购置新房的新人来说，如果在资金实力有限，不能购买大户型的情况下，购买小户型也是个不错的选择。

　　商业地产持续升温

　　限购令带来的，还有商业地产的升温。

　　由于限购令指向的是住宅市场，而对商业地产没有任何限制，这意味着大量热钱将涌入商业地产。从去年下半年开始，全国范围内的写字楼、商铺等商业性质产品不断升温，商业地产的发展前景广阔。

　　而在济南，商业项目也变得更加活跃起来。搜狐焦点网公布的3月21日至3月27日济南商品房交易周报显示，商业用房共成交107套，增加99套，涨幅约为12倍。

　　分析人士表示，在当前调控与限购条件下，以商铺、写字楼等为代表的商业地产因回报率相对稳定而火速蹿红，商业地产项目受到空前关注，这是新政下的一个新趋向。

　　房价上涨预期低于以往

　　尽管部分城市限购令已经实施了一个月左右时间，一些正在实施限购令的城市也同时出台了“限价令”，很多等待购房者却发现，自己所在城市的房价并未发生明显变化。

　　泰山管理学院特聘教授解鹏认为，各地相继出台的限购令必然对房地产市场产生较大影响，必然抑制房价的过度上扬，但是，他不认为房地产价格会大跌。限购令对济南房价的影响，从目前的市场反应来看，更多的是起到了一个稳定作用。“改善和投资的需求仍然存在，另外，大跌对中国的经济发展以及银行的良好运转都极为不利。”

　　解鹏表示，限购令对购买的限制和市场的观望，必然影响房价的上涨。另外，限购令主要指向一线城市和住宅，这样二、三线城市将迎来房价快速上涨的时期。目前，国内大地产商已经大规模布局二、三线城市，游资也会随后“跟进”。所以，一线城市房价上扬受抑，二、三线城市房价迅速上行，可能是今年中国房地产的走势。