16日，工业北路中段一新楼盘开盘，众多市民到售楼处了解户型设置和售价。 首席记者王锋 摄

　　今年上半年以来，济南热点区域楼盘开盘即售罄成为常态，“全款请进，按揭请等，公积金不要堵门口”成为楼市流行的段子，让刚需族特别扎心：济南真有这么多有钱人?记者走访市场发现，全款客户大致分为几类：置换型、房抵贷和真正的有钱人。

　　【置换型】

　　急着全款买房旧房一次性降价10万

　　这几天，家住济南西部的王先生挺是纠结：他手里有笔流动资金，想在东城置业，均价12000元的楼盘正好能全款，但如果开盘价稍微高1000元，就不得不贷款。要命的是，他现在有一套贷款没还清的住房，刚卖的一套虽然还清贷款，但有贷款记录，按“认房又认贷”的标准，再贷款买房的话属于三套，有些银行会拒绝房贷申请。“和朋友聊起来，都觉得我能全款买房，属于有钱人，其实能不能全款还得看开发商脸色，最终以什么价开盘。”王先生说。

　　2007年时，王先生在所住的小区投资买了一套小户型，当时7000多元，如今二手房价格随着新房水涨船高，于是今年顺势卖掉了，还清贷款后加上手里的流动资金有130多万元。王先生算了笔账：开盘价12000元的话，买套110多平方米的三居室户型，正好是130多万元，这样有鲁能泰山7号、绿地城可以选;龙湖春江悦茗、中新国际城的户型也让他动心，但这俩盘近期加推，均价至少要高出2000元，一套130平方米的房子总房款就高出50多万元，贷款的话就被划入首付六成行列，还不一定能选到中意的楼层。

　　在济南，像王先生这样卖了旧房买新房的全款购房者不在少数。但是，最大的不确定因素就是当前银行收紧房贷，二手房买家贷款拖着办不下来，很容易打乱他们的全款买房计划。记者从东八里洼路链家门店中介处了解到，有的二手房房主为了在东部全款买房，给房源一次性降价10万元。

　　【杠杆型】

　　抵押估价200万的房能贷出100万

　　在全款买房横行的市场上，房抵贷恰恰就像阿基米德所说撬动地球的支点，这样再凑上部分资金就能一次性付款买房，还能使用银行杠杆。这部分还款能力不够的购房者跻身全款行列，无形中将刚需挤出市场。

　　上述王先生前些年就曾通过房抵贷形式买房。“手里有一套住房的话，做个抵押贷款就行了，像济南早些年买房的人，在市区评估价200万元的房子，能贷100万元不成问题。”王先生说，有经营场所比如开店什么的，找人可以贷得更多，银行还有一种消费贷业务，200万元能贷到七成，所以只要房款缺口不是很大，一些人都会选择这种方式进行购房。根据相关规定，通过“房抵贷”贷出来的钱，只能用来经营和消费，就是不能用于买房，但银行很难确定贷款真正用途。

　　统计数据显示，2017年前七个月，居民房贷基本上停止了增长，但是居民短期贷款飙升至1.06万亿，远超2016年全年的新增消费性短期贷款总额8305亿元。目前这一现象已引起监管部门的重视，近期北京等地下发文件，严查个人消费贷、“房抵贷”等违规购房行为。记者从济南一国有银行了解到，该行在住房贷款方面目标是新增为零，对于消费贷、“房抵贷”则暂未收紧，但是会控制资金不能流入楼市。

　　【真正的有钱人】

　　4790家庭资产过千万有人首付就出500万

　　多数顶着“有钱人”光环的置换型、杠杆型全款购房者和拆迁户买完房子可能手里就紧巴巴的，而济南真正的有钱人有多少?

　　前不久，胡润研究院发布的《2017胡润财富报告》显示，山东省拥有600万资产的家庭有137000户，济南有12800户;全省千万资产高净值家庭数量有50500户，济南有4790户;全省拥有亿万资产超高净值家庭数量3500户，济南有310户。有钱人都是做什么的?《报告》分析了千万资产高净值家庭构成，其中炒房者占15%。炒房者主要指投资房地产，拥有数套房产的财富人士，房产投资占其总财富的90%。

　　在济南，前些年购房者一听楼盘均价过万心里蓦地就有种仰视感，而今年2万元的房价正成为市场分水岭，15000元以下是刚需盘，25000元以上的楼盘逐渐成为“富人区”。今年5月，彭女士(化名)一家在财富中心购买了两套房子，一套178平方米、一套144平方米，开盘价25000元，尽管她家是贷款，六成首付加上地下室和车位当场刷了500万元。这在上述《报告》中已有体现：在投资领域方面，地产成为高净值人群最主要的个人投资方向。