小户型的七大病状

　　病症一
　　暗无天日
　　病因：房型合理性差

　　目前很多小户型产品的居室厨卫同在一条直线上，造成狭长的“灰色空间”，而且由于墙体多、公摊多，小户型的室内实用面积过小。在采光和通风上，由于楼体必须保证一定的进深，多个小户型安排在同一楼层时，不大容易统筹兼顾。而在楼层平面布局上，更是明显带有传统的长走廊、户挨户的“筒子楼”痕迹。同时，由于大部分大小户型混居楼中的小户型全朝北设计，对居住健康或多或少会产生不利的影响。
　　除了这些“标房式”直套房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，并且只有一面能采光，一旦分隔，便暗室暗间，“暗无天日”。
　　小户型要提高使用率，在设计方面需要创新。

　　病症二
　　流动旅馆
　　病因：户型居住功能差

　　不少小户型业主都解嘲自己的房子是“流动的旅馆”，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。这类“标房式”房型，实际上就降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式公寓，其毕竟还是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，小户型的片面求小导致了牺牲居住的根本需要，像不到２０平方米的空间里，除了一张床、一张桌子和一个柜子之外，再也没有多余的空间，房子的多重功能被压缩得非常局促，仅仅满足了睡眠的需要；过于狭长的户型，使得家具的摆放变得异常单调，并且交通空间也随之加大。此外，小户型中储存空间的严重不足，不能做到“螺丝壳里做道场”，也是一大通病。
　　拥有一定的灵活空间又紧凑经济的功能设计，应是小户型发展的方向。

　　病症三
　　过道迷宫
　　病因：公共空间拥堵

　　现在不少小户型楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局；或者中间绕电梯一圈走道，四面为住户的回环状布局，形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。这一设计的不合理也是显然的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于分辨方位和人员的疏导。有业主反映，刚入住的一段时间，每每回家进入走道，就得趴在门上，挨家挨户地辨认门牌室号，因为除此之外几乎没有其他可识别的标志。过道七拐八弯，仿佛进入了迷宫，一旦有火警便难以迅速疏散，外人闯入也难以觉察，不像一梯两户、两梯三户那样容易分辨。还有平均每部电梯每天要承载一二百户的运量，即便每户只有１人居住，每天数百人次的上下进出，其拥挤及等候状况可想而知。

　　病症四
　　人来人往
　　病因：居住人群复杂，动荡性大

　　一般来说，小户型聚集的楼盘年轻人会多一些，这些虽然会给社区带来活力，但也会增加不安定的因素，像每层十几户至几十户，使进进出出的人流加大，多少会对邻居产生干扰；而小户型多为过渡型住宅，年轻的居住者随着经济和家庭成员的变化，进而购买更大一些的户型，而将手中的小户型投入租赁或二手房市场，同时，小户型本来就是投资者青睐的对象等等，这些都会使邻居走马灯似的更换不断。
　　由开发商、物业公司发起，通过各种途径，共同营造社区氛围，保持青年社区的纯粹性。

　　病症五
　　美丽的谎言
　　病因：物业管理、配套不到位

　　许多“单身公寓”的开发商在销售时为客户勾勒了一幅美妙的蓝图，但在最后交房时能否真正兑现自己的承诺呢？事实不容乐观。什么ＩＣ卡门禁系统、远红外报警系统统统是没影的事，更不用说售楼时描绘的超市、食肆、健身房等众多生活设施！从目前一些小户型项目在交房后的情况来看，业主的牢骚不断，因为在业主眼里，原先的一切承诺全然不是如此，所谓提供给业主的“酒店式服务”也仅仅只是一个取悦于购房人的漂亮词汇而已。
　　尽可能地完善社区的生活、商业功能，将优质的物业服务提供给业主。

　　病症六
　　集中放量
　　病因：投资市场不稳定

　　从目前市场看，一些开发项目改变了过去小户型分散在楼层中的做法，而将其集中在一两个楼、甚至大半个社区中，用以吸引眼球，增加卖点。但在市场追捧的后面，则是转售和出租的困难，因为户型的稀缺是占据市场制高点的重要因素。比如一个大户型云集的社区，小户型可能成为掌上明珠，而小户型过于集中的楼盘，如果投资者占据较大份额，出租时会因为竞争租户而竞相杀价。作为过渡型产品的小户型，不排除短期内在特定区域持续走热的可能，但最终无法长期成为整个市场的主流。就总体而言，集中放量的小户型虽然会造成轰动效应，但长远会阻塞有限客户群的需求通道，造成投资收益降低。
　　目前政府相关部门将加大对租务市场的规范和整顿，二级市场和三级市场的不完全开放性也影响投资，这对并不便宜的小户型投资将是很大的“地震”。　
　　对于热销的小户型单身公寓或酒店式公寓，投资应谨慎。
　　
　　病症七
　　房价其实很高
　　病因：模糊单价，价格与价值相偏离

　　小户型最大的优势就在于低总价，这一点使一些买家趋之若鹜，但目前市场上现有的小户型平方价格比起同社区的大户型来说，要贵了许多。这其中一方面是小户型相对于大户型而言，同样面积的建筑成本要大一些，迫使开发商提高价格；而且小户型内水电管线等占用的面积以及公摊面积，在比例上都要比大户型大得多，有形无形中进一步降低了使用率，也就是变相提高了价格；另一方面由于热销，开发商也常常会将价格定得高一些。
　　如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在７０％左右，有的甚至只有６０％，过低的得房率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价，其不实惠、不合算是不言而喻的，但不少购房人并没有意识到这一点。

　　小房型能否阳光灿烂

　　正方：小户型前景乐观

　　观点：近日，国家某著名营销顾问公司在全国春季房展会上访问了１０００名欲购房者，对包括年龄、家庭收入、居住人口及结构和购房时看重的因素等进行了详细了解，并和去年春季房展会访问的１２００名预购房者的情况进行对比分析，结果发现，小户型需求比例正在迅速攀升，其开发前景颇为乐观。
　　一辩：购买人群低龄化明显
　　从去年和今年的购买人群年龄比较来看，３５岁以上群体比例几乎相当，而２５岁至３５岁之间购买力较强的群体比例却比去年低了将近１０个百分点，可见经过近几年的消耗，这部分人群的需求已经开始呈现萎缩状态，而２５岁以下群体的购房需求在今年却表现得格外抢眼，比例比去年增长了两倍，购房人群的低龄化发展趋势已经异常明显。低年龄群体购房需求的崛起必然会对小户型住宅市场产生巨大的推动作用。
　　二辩：低收入家庭比例有所增加
　　从去年和今年购房群体的家庭年收入比较来看，年收入１０万元以下的家庭仍是市场的需求主体。但今年购买群体家庭收入总体水平比去年有了下降，具体表现为中低收入水平家庭增加，高收入群体减少，特别是年收入在５万元及以下的家庭比例，增加幅度超过了５个百分点，而该收入水平的家庭正好是当前购买小户型住宅的主力群体。
　　从两年的需求总价比较来看，总价在２０万元以下的市场需求发生了较大的增长，从去年的２２％上升到了今年的３４％，增长幅度超过了１０个百分点，而总价２０万元以下，正是目前大部分小户型住宅的主导价格。
　　综合以上两个因素，可以发现，今年的购房者无论是从自身因素“家庭年收入”出发，还是立足于理想因素的“需求总价”，都无法拒绝小户型住宅的诱惑。
　　三辩：购房者家庭结构由大变小
　　未来的入住人口数量以及家庭结构也是决定购房者购房面积大小的主要因素。去年的调查数据显示，５０％的购房家庭是由“夫妇两人＋孩子”或者“夫妇两人＋老人”的多口之家组成，所以在户型设计上肯定不能小于两居，面积也不会太小。但从今年的数据来看，购房者家庭结构已经发生了巨大变化，以前的三口之家仅占３１％，而单身、热恋男女、新婚夫妇以及想“单寡独居”的老年夫妻等一口或者两口之家成了购房者的主要家庭结构，所占比例高达５７％。购房者家庭结构的迅速转变，将为今年小户型住宅热销写下重重的一笔。

　　反方：投资前景值得商榷

　　观点：小户型投资无非两种方式，即转手卖出或者租赁，各小户型的单价一般都不低，通过转手升值的可能性不大。而且，随着大批小户型上马，市场的供应量会骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为必将愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金并造成租务市场价格下滑，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
　　另外，目前城市中有强大的二手房出租和承租市场，大多数房源处在成熟社区，周边交通和商业并不比小户型所处的区位差，价格与小户型出租租金相当，但在面积、使用价值上却比小户型高出很多。
　　一辩：小户型是短期的，阶段性的
　　小户型的业主属于很想买房子，且刚好能买得起（相当于小户型总价）这样的房子的消费人群。而目前的市场供应量却恰恰相反，因此可预见未来竞争状况也将非常惨烈。不过随着市场逐渐饱和，消费人群的结构性变化，小户型热销最终会昙花一现。
　　二辩：小户型热销是市场缺乏理性的表现　　
　　购买小户型的业主集中在２３岁到３５岁之间，大多数工作不久，尚未成家，收入水平不是太高，亟须自购住房的年轻人。从消费心理看，这一年龄阶段的人大多追求个性、独立的生活方式，小户型自身的一些优点如位于市区，商业、交通方便，总价低等都是吸引他们的原因。但很多人只是将小户型当做一个过渡性的产品，在经济实力允许的情况下，还是会购买较大户型的房屋来改善居住条件。
　　三辩：小户型使用价值上有先天缺陷
　　消费者对产品的需求表现在对产品使用价值的满足。但从出生的那天起，小户型就注定先天不足。首先，从产品设计上讲，大多数小户型设计的小区内，绿化率低、通道狭窄，而且居住人群性质也比较复杂。其次，由于目前小户型市场火爆，有很多项目跟风而上，将原有的大户型“以大改小”。经过改造后的小户型无论是朝向，采光，通风等都无法得到保证。
　　再次，其价格从表面上看，总价较低，但实际上小户型的单价比一般户型贵。　（莫春）