商品房是投诉热点更是解决难点

　　据来自省消协的调查显示，去年全省商品房投诉达２３７９件，比前年上升了６９·２％。因其标的数额大，有关法规政策不够健全完善，商品房正成为投诉热点中的解决难点。
　　一些购房者花了一辈子的积蓄，没有买来安居，却买来了“无尽的辛酸和烦恼”。与会的中国消费者协会投诉与法律事务部王前虎认为，目前商品房投诉主要集中有六大问题，其中，质量问题高居榜首，主要表现为地基下沉、墙体裂缝、漏水、渗水，偷工减料、管道渗漏等。此外，广告夸大、虚假、误导消费者、合同违约、承诺不兑现、面积任意“缩水”、“涨水”、产权证难办理等也是投诉的重要内容。
　　王前虎认为，目前消费者投诉较多的物业管理问题也十分严重，如很多物业公司摆不正自己的位置、颠倒了与业主的法律关系；自定所谓的“业主公约”，对业主权益进行限制、剥夺，甚至随意以停电、停水、不供暖的方式威胁业主。此外，一些物业公司擅自提高收费标准，乱收费，管理混乱，随意出租公共配套设施，小区安全无保障，常常出现车辆、物品被盗现象，严重侵害了消费者的人身和财产权利。

　　房产双倍赔偿难以实现

　　作为山东省第一起因商品房欺诈双倍赔偿案件的代理律师，济南保君律师事务所主任律师张保军体验到了为消费者讨说法的艰难。
　　据张律师介绍，１９９９年７月２０日，济南市民蔡先生与山东国泰物业发展公司签订了一份花园小区的购房合同，一次性预付１０万元购买了建筑面积为７１２平方米、售价为１３５９９２元的一套商品房。１９９９年９月２３日，蔡先生交清余款装修入住后，国泰公司又以房子建筑面积多了１６多平方米为由，要求蔡先生补交剩余房款。２００１年３月蔡先生向济南市历下区人民法院提起诉讼，状告国泰公司违背合同。蔡先生后来发现，国泰公司是“五证”不全的公司，遂又状告其经营的房产存在严重欺诈消费者的行为，要求国泰公司双倍赔偿购房款。
　　法院审理认为，国泰在五证全无的情况下，与蔡先生签订的售房合同是无效合同，国泰在售房过程中隐瞒真实情况，其行为已构成故意欺诈，一审判决国泰公司双倍赔偿蔡川泰购房款２９２３８４元。一审宣判后，国泰公司不服，提起上诉。去年夏天，二审法院经过调解，国泰同意一次性补偿蔡先生４万元。
　　漫长的诉讼过程令张律师感慨颇多。他认为，“五证”全无却从事商品房销售，属于商品房买卖中的欺诈行为，消费者应当依照《消法》要求双倍赔偿，可这一原则在房地产领域真正兑现却有困难。

　　“公用面积”“不可抗力”成欺诈手段

　　在房产开发商的种种劣迹中，济南市委党校教授孟凡麟认为，面积欺诈是最为隐蔽的欺诈形式，由于商品房单位价值量较大，加之一般消费者缺乏建筑专业知识，开发商通过交易面积的“短斤少两”，可以获取巨额非法利益。
　　孟教授认为，空间里最为模糊的是分摊到户的公用面积。虽然建设部颁布了明确的《商品房公用面积分摊规则》，《商品房购房合同示范文本》中也单列了公用面积条款，但开发商在实际销售过程中鲜有向消费者说明，或是在购房合同中明确公用面积数量的。
　　此外，孟教授指出，开发商常滥用“发生不可抗力”以免除违约责任，诸如以遇到重大技术难题、水电气配套迟迟不到位、遭遇恶劣天气、竣工验收手续复杂等等来搪塞消费者，并称之为“不可抗力”，以此作为免除自己违约责任的借口。其实，根据《合同法》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，例如：地震、水灾、风暴等自然现象和战争、政变等社会现象，而房地产商所罗列的“不可抗力”根本不符合法律规定的条件。