当前房地产业发展
　　具有三大突出特征
　　新华社消息（记者张建平）自1998年我国实施扩大内需政策以来，
我国房地产投资率先启动，并较快形成了新的“房地产热”。中国人
民银行研究局课题组研究发现，当前房地产业发展具有三大突出特征：
　　1.房地产开发投资增速明显快于固定资产投资。由于房地产投资
在全社会固定资产投资中所占比重约为20％，6年来房地产开发投资
的增长明显带动了固定资产投资增长。
　　2.房地产销售增长快于投资增长。1992年、1993年房地产投资增
长率大大快于商品房销售增长率，两者相差40到60个百分点。1998年
以来的情况恰恰相反，商品房销售增长明显快于房地产投资增长，两
者之差最高年份达到25个百分点。
　　3.个人购房在房屋销售总额中的占比较高。1992年、1993年个人
购房在整个房屋销售总面积中占比分别为34％和44％，而近6年来，
个人购房面积占比直线上升，从1998年的58％上升到2003年的90％以
上，个人购房销售额占比也从59％上升到85％以上。
　　央行四点政策建议旨在解决房地产金融问题
　　新华社消息（记者齐中熙）针对我国房地产金融存在的问题，中
国人民银行研究局课题组提出了4点相应的政策建议。
　　一、在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。借
鉴20世纪80年代初我国信贷较高地集中于加工工业（如冰箱、彩电等
生产线），以及90年代初集中于房地产所产生的大量不良贷款等历史
教训，央行应密切关注信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其
他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷
中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。完善个人征信管
理体系。建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系
和信息披露制度。
　　二、大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产
和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。在成熟的
房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权
融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在
着发达的证券化二级市场。正是通过各种投资者在房地产金融市场上
对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机
构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。
　　三、将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。未来房
地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等
各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资
金融通和风险管理手段。
　　四、加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变。有效
地界定和规范政府行为，加快改革和完善与房地产金融市场稳定密切
相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度。
　　算好回报率防止盲目投资关键：地段交通配套设施房屋户型
　　投资型置业常常因地产保值、增值功能性强等优势受到购房人的
青睐。而投资型物业的开发商也宣传其物业的投资回报率并承诺未来
租金会令业主收获颇丰。但是，开发商预测的未来租金往往并不代表
投资者每月的净得收益。在房屋租赁税费下调之前，房屋出租的相关
税费超过20％，减去税费后，再考虑到空置期，减去物业管理费，房
屋装修、家具家电折旧费后，房屋出租的净收益就未必那么理想了。
业主无奈之下，自然想到提高租金补回损失，但这样一来，空置期更
是无限期延长。
　　投资房产先“相看”
　　一番专业人士认为，2004年将是北京投资型住宅集中放量的一年，
小户型楼盘更多地涌入市场，单身公寓及酒店式公寓也逐渐浮出水面。
投资型住宅的快速上市，为投资者提供了前所未有的房产投资的大好
环境。同时，奥运会的临近为京城带来更多生机和活力，外地、外籍
人士将云集北京。京城人气的骤升将带动房地产市场的蓬勃发展，房
屋租赁市场的表现因流动人口数量的增大而更为突出，加之房屋租赁
税费下调的政策利好，使投资者对于投资型住宅的回报信心更强，这
将使京城的房产投资热潮再一次达到新的高度。房屋租赁税费的下调，
也间接为投资型置业带来了更多生机。
　　个人房产投资策略
　　我们采撷了多位房产经济专家和职业投资者的理论和经验，连缀
成文，分期刊登，以飨读者。
　　一、房产投资的时机选择
　　买房与炒股一样，只有把握科学的介入时机，才能获取较好收益。
对于房市，什么时候才是最佳的介入时机呢？
　　注意国家的经济增长率一个国家的经济增长水平，反映了国家的
发展速度和景气程度。经济增长率高且持续发展，必然会刺激房地产
业的快速发展，使房地产的建设和成交量十分活跃，新楼盘不断涌现，
有效供给不断增加，使房地产业一片繁荣。特别是国家把房地产业作
为经济增长点和国民经济的支柱产业后，必然会在政策上予以支持，
使商品房大量上市，给购房者以充分的选择余地，可以用相对较低的
投入获得比较满意的住房。
　　注意开发商的平均利润房地产开发商牟取暴利的时代已经过去。
从房地产上市公司提供的数据表明，房地产开发企业的平均利润由19
94年的32.4％，降低到1997年的12.45％，即使平均利润为10％，也
是泡沫多多。随着房市愈加成熟和规范，未来市场的投机机会越来越
少，投机成本越来越接近国际平均的利润率（即6％－8％之间）。
　　注意利率的变化在买房时，购房者大都离不开银行的支持，特别
是工薪族大多利用银行贷款购房。从目前的情况看，银行几次降息，
住房贷款无论是公积金还是按揭都是比较低的，主要目的是刺激消费，
现在购房在利率上无疑是最合算的。
　　注意销售量看销售量也是把握购房时机的方法之一。一般来讲，
不管是现房还是期房，如果销售量不到30％，那么开发商的成本还没
有收回，在销售业绩不佳的时候，开发商有可能降低房价；若销售量
有50％，表明供销平衡，房价在一定时间内不会变化；如果已经卖出
70％，表明需求旺盛，有可能涨价；当卖出90％以后，由于开发商想
尽快发展其他项目，房子可能会降下价来。
　　注意房屋的空置率当某一楼盘空置90％时，价格应是比较低的时
候，但消费者也要付出一定的代价，例如装修噪音、服务不到位、环
境杂乱无章、交通不便等；当空置率为50％时，小区已经有了一定的
发展，购房既能得到较好的价格，又能得到发展商、物业公司提供的
服务，是最佳的入住时机。
　　（未完待续）