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集体土地未变国有 所建商品房难入市场
2002-07-01 09:47:47
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问：我在市郊买了一套商品房，然而房产证迟迟办不下来，后来听说在农村集体土地上建商品房是有限制的。那么，关于房地产开发过程中的土地使用问题，我国法律到底是如何规定的呢？
济南读者 王见
答：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第２条第３款规定，本法所指房地产开发是在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。从法律关于房地产开发的概念可以看出，房地产开发应利用国有土地。关于国有土地的范围，土地管理法第六条规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
前段时间，有不少乡、县，郊区单位擅自在集体土地上建造房屋，向社会公开销售；也有一些房地产开发公司与某个乡进行“合作”，乡里出土地，开发公司出资金，建造住宅。其实，这是严重违反我国土地管理规定的行为，因为根据我国现行法律的规定，农民集体土地使用权是不能直接进入市场的，如果房地产开发商需要使用集体土地，首先应经过立项批准，将集体土地征为国有，国家为房地产开发商征用土地，房地产开发商为此需要支付相关的土地补偿和安置费用，在该土地成为国有后，土地管理部门同开发商签订土地出让合同，开发商交付土地出让金才可以取得该幅土地使用权。如果开发商未履行以上程序，购房者如购买了位于集体土地上的房屋，显然是不能办理房产证的。 山东金孚（原山东鲁视）律师事务所 房地产业务部
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大众网－齐鲁晚报
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