最近，火爆5年之久的美国房地产市场出现了降温迹象。布什总统上任以来，美国经济一直在股市与楼市的一连串泡沫之间转换，“跷跷板”效应非常明显。

　　美国经济最大风险？

　　上周美国房地产行业协会和美国商务部发布的数据强化了经济学家们对美国房地产市场降温的判断。

　　美国房地产行业协会发布的数据显示，美国房地产市场有所降温。在美国住房市场最为火爆的五个州，现房销量下降了15%以上。亚利桑那州销量较去年同期下降了22.2%，加州下降了19.2%，哥伦比亚特区下降了18.2%，佛罗里达州下降了15.7%。

　　美商务部称，4月份美国的新建住房开工率下跌7.4%，跌至184.9万套，是2004年11月以来的最低水平。

　　华尔街人士普遍担心，随着利率的走高，美国房地产市场长达5年的上涨势头即将结束，房地产市场降温将是今年美国经济增长面临的最大风险，因为房地产市场是美国经济增长的主要动力。

　　自从2004年6月以来，美联储已经连续16次加息。金融大鳄索罗斯认为，由于美联储的货币政策倾向过度紧缩，使得美国房地产市场泡沫濒临破灭，而美元走弱也将促使美国房市泡沫化。如果美国房地产市场崩盘在即，将引发经济衰退。

　　《非理性繁荣》一书的作者、耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒被华尔街认为是预测股市兴衰的“先知”，他认为，许多首次购房的业主之所以愿意付出过高价格，是怕错过了机会。希勒断言，在拉斯维加斯和迈阿密等房地产市场最热的地方，一些房屋的价格已被推得过高。从长期来看，房价的上升趋势应基本符合个人收入的增长情况，不然在市场过热之后常常伴随着萧条。

　　美国房价炒翻天过去5年，美国房价上涨了60%以上，而去年第四季度，仍在以13%至 14%的年度速度增长。

　　目前，美国住宅地产的市场价值，相当于个人可支配收入的近200%，而上世纪90年代初期，这一比率为160%。按揭相关资产在当前银行信贷中所占比例为61%，而在10年前，这一比例不到50%，70年代时仅为25%。因此，美国房地产市场对美国经济的影响可谓举足轻重。

　　业界认为，近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2001底开始的低利率环境。2001年，“9·11”恐怖袭击之后，为刺激经济复苏格林斯潘开始急速减息──不到两年时间推出13次降息，由6.5%减至1%，使美国的短期利率降至40年来最低水平并维持一年之久。美国的30年期抵押贷款利率也随之下降，住房销售量连创历史新高。美联储前主席格林斯潘因而被认为是推升本轮美国房地产大牛市的“头号功臣”。

　　华尔街的经济学家们估计，自2000年以来，住房市场为美国人创造了100多万个就业机会。高盛公司经济学家简·哈丘斯估计，消费者2005年从住房市场获利8870亿美元，2006年和2007年将分别降到5520亿美元和3630亿美元。

　　房地产业不会崩盘美财经要员上周在对房地产市场作出降温判断的同时，不约而同地安抚投资者，美国房地产市场不会崩盘，而是有秩序地温和冷却。

　　美联储主席伯南克上周四表示，美国经济很可能放慢至一个较“持续”的步伐，“部分反映在逐渐冷却的房地产市场。”虽然近期数据显示美国房地产市场开始从近年强劲增长中放缓，但房地产市场放缓程度看来是“有秩序及温和的”。他认为，美国人对楼价下跌的承受能力大大下降，是导致房地产市场降温的主因，美联储正密切关注房地产市场放缓速度会否快于预期。

　　市场有意见认为，伯南克的评论，意味美联储或暂停加息，以免房地产市场过度下跌为经济造成严重打击。伯南克如何解决格林斯潘留给自己的这道难题，是美国经济的一个看点。

　　同一天晚上，格林斯潘在全美证券业协会30周年成立大会上对他一手推升的房地产市场发表讲话。格老认为，美国房地产市场快速升温时期已经过去，这将带动其他消费走下坡路，但房地产市场没有灭顶之灾。他说：“我们经历了房地产市场非常兴旺的时期，现在兴旺情况完结，但我们不会面临全国楼价下跌的情况，没有证据显示楼价将会暴跌。”格老引用英国及澳大利亚等国的例子说：“两国房地产市场降温之前的热度比美国更胜一筹，但降温后楼价并无大幅暴跌。”

　　美国财长斯诺上周五力挺两位美联储主席的观点，他在美国债券市场协会的演讲中称，美国房地产市场虽然减速，但尚为平稳，不会影响美国经济增长，因为当今的美国经济已经具有高度的弹性，能够适应房地产市场的调整。

　　多数华尔街专家认同两位美联储主席的判断。标普公司首席经济学家韦斯认为，只有美国全国房价下跌30％并且新屋开建数字下跌50％的前提下，才能使全美经济陷入轻微的衰退。雷曼兄弟公司的报告预测2006年房地产将出现萎缩，预期这将导致经济增长减少一个百分点左右。

　　美房地产市场研究机构———“地方市场监测”主席温策尔认为，经济衰退并不一定是必然的结果，他说，房价大幅上涨之后，“大多数情况是，房价并一定下跌，而是很多年保持不变，直到当地的收入水平赶上房价为止。”